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新法实施两月 日本民宿量减价涨

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lvyejiazp / 2018-08-20 16:03 民宿

6月15日至今,日本民宿新法已经正式实施2个月。

 6月15日至今,日本民宿新法已经正式实施2个月。作为暑期热门目的地的日本,民宿新法的实施对旅客、民宿经营者以及民宿平台都产生了一定的影响。长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可,但多个条款也限制了民宿的盈利空间。不过面对日本增长的旅客住宿需求,日本民宿的发展仍然被业内看好。

  
  民宿新法
  
  限制颇多,规定可营业天数上限为180天
  
  6月15日至今,《日本住宿住宅事业法》(以下简称为“日本民宿新法”)正式实施满2个月。在民宿新法的管理之下,日本民宿目前还处于申请许可编号的阶段。根据日本观光厅统计,截至7月13日,各地方政府管理部门已收到5867件民宿受理申请,其中4410件受理完成。日本观光厅表示,可以预见今后申请数还会不断上升。
  
  对于日本民宿业来说,民宿终于取得合法地位,所有居住用住宅可以在不取得旅馆业许可的情况下,仅向政府提出申告就可以运营民宿。不过为了尽量维护本国人居住环境,日本民宿新法对民宿经营进行了严格的限制,比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住,必须委托第三方经营公司来管理”,必须经过房屋管理委员会同意等。除此以外,各个地方政府还在此基础上继续设限,比如新宿区周一到周五禁止经营,京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营等。
  
  在民宿新法的一系列规定中,营业天数限制被视为影响民宿经营的重要一点,各地方政府在180天的经营天数基础上还在进一步压缩,经营天数的减少也就意味着收益机会的减少。不过在海外的民宿规定中,180天的规定还不算严苛,据了解,英国限制民宿经营最多90天,荷兰阿姆斯特丹的限定时间则是每年60天。
  
  对于民宿行业的各方参与者来说,民宿合法的同时又有种种限制,可以说是喜忧参半。
  
  游客
  
  发现民宿数量锐减,价格上涨20%-30%
  
  “我们住民宿被警察赶出来了”、“我订的民宿在平台下架了,房东通知我取消订单”,有在6、7月份前往日本旅游的朋友在朋友圈发出在日本住民宿的遭遇。日本民宿新法正式实施后,前往日本旅行的自由行旅客也受到持续影响。
  
  一方面,民宿新法实施后,日本各地方政府加强打击非法民宿,日本民宿的数量在短期内下降不少。据悉,截至6月15日民宿新法实施之时,Airbnb爱彼迎上的房源数量已由今年春季时的6.2万,降至约2.7万。民宿作为目前不少中国游客前往日本的住宿选择数量锐减,也就令日本的住宿供应有所减少,在“物以稀为贵”的前提下,日本住宿产品的价格也有所上涨。在日本经营民宿品牌的短住科技创始人韩哲对记者表示,近期日本酒店、民宿等价格上涨了20%-30%。Airbnb相关负责人也对记者表示,在该法生效后,许多大型酒店的价格翻倍。
  
  另一方面,虽然民宿新法在一年前出台,今年3月日本就开启了民宿许可申请,但直至民宿新法正式实施,仍有不少违规民宿存在。旅客在过渡阶段,仍然可能遭遇非法民宿,有些非法房源的订单随时可能会被删除。(比如民宿经营申请中的重要前提,是获得房屋共同管理委员会即邻里居民的认可,但有些公寓明确规定禁止经营民宿,一旦发现有房屋违规经营就可能会阻拦旅客或举报报警。)根据日本观光厅和地方政府的调查,截至6月15日新法正式实施,各民宿中介公司在预约网站上登出的约2.3万个民宿中,至少仍有约一千个是未申请的违法民宿。
  
  平台
  
  将加强房源“许可编号”审核
  
  日本民宿新法实施更为直观的感受还是来自于民宿平台的变化,除日本房源供给明显减少之外,Airbnb和途家等民宿平台都针对民宿新法的规定增加了日本房源上线的流程,主要是加入了登记房源合法编号的流程。据悉,民宿编号是由M加9位字母组成,在途家网站上有日本房源在房屋描述中显示了许可编号。不过,还是有部分民宿业主通过填写虚假的申请编号混过检查,对此各民宿平台表示将加强编号审核的精确度。
  
  合法的房源也应该通过合法的平台预订。日本民宿新法的实施,对预订平台也会进行一系列的资质审核,日本观光厅在近期还公布了一批民宿经营合法资质的中介平台,要求平台对房东和房源进行严格筛选,标注合法房源等,具体的准入门槛不低。那些不受日本政府监管下的民宿预订平台所登载的房源合法性更加难以确认,有可能成为非法民宿的藏身之处。目前,途家、一家民宿等已经获得了日本合法民宿平台牌照。
  
  同时,近期在过渡期被临时取消平台订单的旅客,有些预订平台也做了相应的措施和补偿计划,比如Airbnb进行全额退款,赠送优惠券,设立专项基金赔偿因为受到预订取消影响造成的开支等;对于想要去日本体验民宿的旅客清楚说明房源的合法性。Airbnb相关负责人表示,日本民宿新法的实施必然会使当地的共享住宿行业经历一个调整期,但相信清晰明确的共享住宿法规最终将产生积极的影响。
  
  影响
  
  民宿投资盈利受限 部分房东尚在观望
  
  “民宿半年都在闲置,再加上经营时间只有周末,前期投入的装修资金和精力就像‘打了水漂’。”在日本新宿区经营一家民宿的王女士表示。新法实施后,所有民宿都必须经过严格审查,安装各种消防、卫生等必要设施,投入很大,但不超过180天的限制甚至更少的经营天数打击了一些房东的积极性,尤其是专门投资此种民宿的人。
  
  韩哲表示,民宿新法对于一些房屋本身就空置的日本人来说影响并不是很大,短租可以重新转回长租,即使短租只能运营180天,比起空置也更加划算。但对于一些到日本投资置业后将民宿作为投资方向的华人,申请公寓的民宿牌照要获得公寓管理组合的同意非常不易,但是转为长租的回报率又低于短租,投资回报甚至不及在国内置业投资,所以今年中国人在日本投资房产做民宿的也不如以往火爆。
  
  目前,不少民宿房东尚在观望,担心遇到投诉和记入不良记录。除了接受收益下降,申请继续合法经营和转成长租的民宿经营者,部分中国投资者直接卖掉房产,不过日本房价的涨幅不大,投资回报并不明显。
  
  对在日布局的中国短租企业影响有限
  
  据了解,日本的旅馆类牌照分为酒店、旅馆、简易宿所和下宿,都不受经营天数的限制,其中下宿以一个月以上为单位出租,酒店以大型开发商为主,因此民宿的考虑范围主要是申请简易宿所和旅馆牌照。特区民宿是指安倍政府制定国家战略特区内经营的民宿,目前仅开放东京大田区和大阪两处。据途家海外事业部负责人唐亚杰介绍,途家在日本的房源中,包括民宿、简易宿所和旅馆,只有一部分为受限制的民宿,所受的影响不是很大。
  
  短住科技创始人韩哲也表示,包括短住科技、椰子住宿等旗下的房源大多是独栋楼房,都申请到了民宿牌照以外的简易宿所牌照,虽然对用户都以民宿统称,但日本利用简易宿所或旅馆牌照经营民宿的不少。但他也直言申请旅馆类牌照并不容易,比起民宿牌照的规范要求更加严格,主要也是以中小企业经营为主。
  
  因此,民宿经营者放弃民宿经营的同时,中小企业以及更大的资本反而获得了更大投资空间。根据日本政府观光局的最新调查显示,2017年访日人数已达到2800万,比2016年又上涨了400万,到2030年,日本政府计划将访日人数提升到6000万人次,2020年日本举办东京奥运会对住宿空间也会提出新的要求。现有的旅馆和酒店的数量已经无法满足观光客的需求。对空房率超高的日本来说,民宿新法显然是放开了民宿合法经营的口子,从长期增长的角度来看,有助于日本民宿市场健康发展。
  
  趋势
  
  日本民宿市场或将重新洗牌
  
  面对广阔的日本增量市场,民宿平台也在想办法增加房源,Airbnb在民宿新法实施后,宣布与36家日本企业进行合作,为日本的房东和房地产开发商提供支持,开发日本市场。在民宿货源方面,途家也在加速和日本资源方合作,比如今年年底之前,途家将从乐天获取将近7000套新增房源,在关西地区,途家也在与当地的地产巨头公司宅都集团进行战略合作,通过B端增加房源供应。
  
  除此以外,民宿合法化后,房地产商和旅游行业的资本也入场民宿领域。比如日本乐天与不动产中介网站 LIFULL 宣布出资成立乐天 LIFULL STAY ,开设民宿网站。日本的铁路公司京王、在线订房网站 Relux 、大型旅行社JTB也在民宿法案通过后进军民宿行业。


文章来源     新京报

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